Noch wohnt es sich rund um die großen Metropolen deutlich günstiger als in diesen selbst. Im Umland von Berlin, Hamburg, München, Köln und Stuttgart zahlt man im Durchschnitt weniger als halb so viel für Wohnraum wie innerhalb der jeweiligen Stadtgrenzen. Doch die Schere schließt sich immer weiter, insbesondere in den letzten drei Jahren, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft festgestellt hat. Über lange Jahre zogen die Preise in den sieben größten deutschen Städten stärker an als bundesweit. Nun hat sich diese Entwicklung jedoch umgekehrt: Im dritten Quartal 2020 blieb das Preiswachstum auf Jahressicht in den Top-7-Metropolen mit 3,8 Prozent deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt von 7,1 Prozent zurück.

Die Gründe liegen vor allem im knappen Angebot und den daraus resultierenden hohen Preisen in den Großstädten. Viele Interessenten nehmen lieber längere Pendlerwege in Kauf, um sich mehr Wohnraum leisten zu können – was durch den Homeoffice-Trend noch einmal verstärkt werden dürfte. In Pandemiezeiten könnten auch die Enge und Gedrängtheit und das dadurch höhere Infektionsrisiko in den Großstädten den Trend nach „janz weit draußen“ zusätzlich angeheizt haben.

Die Immobilienpreise klettern auch in Pandemiezeiten unaufhörlich weiter – zumindest die für Wohnimmobilien. Kein Wunder: Das eigene Heim hat als Rückzugsraum an Bedeutung gewonnen, zudem arbeiten immer mehr Menschen zu Hause und brauchen entsprechende (größere) Räumlichkeiten. Im ersten Quartal dieses Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten im Schnitt um 7,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Laut einer Studie der Schweizer Großbank UBS, die jährlich die Wohnimmobilienmärkte in 25 Metropolen weltweit auswertet, führt diese Entwicklung in zwei deutschen Großstädten zu einem bedenklichen Blasenrisiko: München und Frankfurt am Main landen diesbezüglich auf den ersten beiden Rängen, vor Toronto, Hongkong und Paris.

Für München ist diese unselige Topplatzierung nicht neu. Frankfurt allerdings rangierte im letzten Jahr noch auf dem fünften Platz, hier ist das Blasenrisiko also besonders stark gewachsen. Die Studienautoren vergeben einen Score: zwischen 0,5 und 1,5 Punkten gilt ein Markt als überbewertet, darüber als überhitzt. München kommt nach 2,01 im Vorjahr aktuell auf 2,35 – Frankfurts Score sprang von 1,71 auf 2,26. Alle anderen untersuchten Metropolmärkte liegen unter 2.

In den USA ist sie ein verbreitetes Modell, hierzulande noch weitgehend unbekannt: die Immobilienrente. Doch die Anbieter berichten von deutlich wachsendem Interesse an der Option, die eigene Immobilie in ein Alterseinkommen zu verwandeln, meist verbunden mit lebenslangem Wohnrecht. Denn das Dilemma spitzt sich zu: Immer weniger Rentner kommen mit ihren Altersbezügen hin. Zugleich verfügen viele von ihnen über eigene Immobilien, die sie aber äußerst ungern verlassen würden.

Die Immobilienrente ermöglicht es, das Alterseinkommen aufzustocken und zugleich in den eigenen vier Wänden zu verbleiben. Voraussetzung ist natürlich, dass diese nicht noch vererbt werden sollen. Es gibt verschiedene Modelle der Vertragsgestaltung, manche bergen Fallstricke. So sollte beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang im Grundbuch eingetragen werden. Für den Fall, dass irgendwann ein Umzug ins Pflegeheim unausweichlich wird, sollte man eine Ausgleichszahlung festschreiben. Alternativ ist auch die Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts möglich, dann kann die Immobilie vermietet werden – mit allen Rechten und Pflichten. Vor Vertragsabschluss sollte man sich gründlich unabhängig beraten lassen, da es sich um eine langfristige Weichenstellung handelt.

Den Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Städten konnte auch die Coronakrise bisher nicht stoppen, sondern allenfalls abschwächen. Vor allem Eigentumswohnungen verteuerten sich nicht mehr so stark, während die Kurve bei den Hauspreisen weiterhin deutlich nach oben zeigt.

Naheliegende Erklärung: Durch die Pandemie wächst das Bedürfnis nach Abgrenzung und Distanz, das in einem Einfamilienhaus einfach besser befriedigt werden kann als in einer Wohnung, deren Treppenhaus, Mülltonnen, Haustür etc. mit den Nachbarn geteilt werden.

Das schlägt sich auch in den Summen nieder, die Immobilienkäufer und Häuslebauer aufnehmen müssen. 334.000 Euro betrug das durchschnittliche Immobiliendarlehen deutschlandweit im Mai dieses Jahres. Gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet das ein Plus von mehr als 13 Prozent. Auch die Anschlussfinanzierungssumme legte im Durchschnitt zu, von 162.000 auf 171.000 Euro und damit um 5,6 Prozent. Die Zinsbindungsdauer ist mit 14 bzw. (bei Anschlussfinanzierung) 13 Jahren nach wie vor hoch – den niedrigen Zinsen sei Dank.

Seit fünf Jahren gilt bei der Immobilienvermietung in Hinsicht auf die Maklercourtage das Bestellerprinzip, gemäß dem Sprichwort: Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen. Beim Immobilienkauf dagegen herrscht Wildwuchs; in der Mehrzahl der Bundesländer wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in einigen können Verkäufer sie aber noch komplett auf die Käufer abwälzen.

Mitte Mai hat der Bundestag nun beschlossen, dass eine 50:50-Aufteilung künftig bundesweit vorgeschrieben werden soll. Eine Verbesserung gegenüber dem Status quo bedeutet das insbesondere für Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und einigen niedersächsischen Regionen. Generell beträgt die Maklerprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises. Etwas weniger wird in Hamburg (6,25 Prozent) sowie in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 5,95 Prozent) veranschlagt.

Da im Bundesrat kein Widerstand gegen die Novelle erwartet wird, könnte sie schon zum kommenden Jahreswechsel in Kraft treten.

Als ausgemacht gilt, dass die Immobilienpreise durch die tiefe Corona-Rezession sinken werden. Manche Marktanalysten rechnen mit einem Wertverlust von einem Viertel oder mehr. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) befindet nun jedoch gleich im Titel einer neuen Studie: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen.“ Die IW-Experten halten in den 50 größten deutschen Städten einen Preisrückgang von lediglich 0 bis 12 Prozent für wahrscheinlich.

Ob er am Ende eher am unteren oder am oberen Ende der Schätzung liegen wird, hänge im Wesentlichen von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab. Ein längerer Lockdown oder das wiederholte Herunterfahren der wirtschaftlichen Aktivitäten wegen erneuter Pandemiewellen würden sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken. Andererseits stünden sinkende Zinsen dem Preisverfall entgegen, da sie der Assetklasse Immobilien mehr Attraktivität verschafften. Zudem werde gerade weltweit eine enorme Liquidität in Umlauf gebracht, die in praktisch allen Segmenten die Preise treiben werde. Eine Blase sei am deutschen Immobilienmarkt auch nicht erkennbar. So zieht IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer das optimistische Fazit: „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen.“

Um rund ein Viertel haben die Preise für Eigentumswohnungen im Saarland in den letzten zwölf Monaten zugelegt. Damit holt das kleinste Flächenbundesland eine Entwicklung nach, die andernorts bereits zu einem grenzwertigen Preisniveau geführt hat – in Metropolen wie Hamburg und München können sich Normalbürger kaum noch Immobilieneigentum leisten. Dort ist denn auch ein gewisser Sättigungseffekt feststellbar: In Hamburg standen auf Jahressicht zuletzt 5 Prozent Preiswachstum für Wohnungen und 2 Prozent für Häuser zu Buche. Auch in München scheint es nur noch wenig Luft nach oben zu geben: Hier sind Wohnungen nun nicht mehr dreimal so teuer wie im Saarland, sondern „nur“ noch doppelt so teuer.

Die Bundeshauptstadt weist dagegen weiterhin eine steile Preissteigerungskurve auf: Wohnungen kosten in Berlin rund 17 Prozent mehr als vor Jahresfrist. Etwas flacher fällt die Kurve mit 7 Prozent bei den Häusern aus. Diese sind mit durchschnittlich einer halben Million Euro allerdings auch schon bei einem hohen Preisniveau angelangt.

Um knapp 9 Prozent verteuerten sich Büros zwischen September 2018 und September 2019, wie der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) mitteilt. Das gesamte Gewerbesegment legte um rund 6 Prozent zu, stärker als Wohnimmobilien. Auch in den drei Jahren zuvor wurde diese Wachstumsmarge erreicht.

Seit 2008 befindet sich der gewerbliche Immobilienmarkt damit in einem fortdauernden Aufschwung, dem längsten seit der Wiedervereinigung. Die jüngste Konjunkturdelle scheint daran wenig zu ändern, wie der Leiter der VDP-Marktforschung, Franz Eilers, mit Blick auf die Boomsparte Büros feststellte: „Der Büromarkt wird unverändert von einer hohen Flächennachfrage bestimmt, die anscheinend auch nicht durch die schwache Konjunktur gebremst wird.“ Diese Marktverhältnisse führen zu steigenden Neuvertragsmieten, bei Büros betrug der Zuwachs zuletzt knapp 7 Prozent auf Jahressicht.

Anleger können über offene und geschlossene Immobilienfonds mit dabei sein. Zwar fallen die Renditen üblicherweise nicht so üppig aus wie die Wachstumsraten im Gewerbesegment. Doch laut den Marktanalysten von CBRE Research sind für Fondsinvestoren in den deutschen Top-7-Städten rund 3 Prozent p. a. drin.

Nach dem jahrelangen Run auf Immobilien sind vor allem kleinere und mittlere Objekte und Projekte mittlerweile Mangelware. Zum Verkauf stehende Immobilien finden sich am ehesten noch im Mehrfamilienhaus- und im Gewerbebereich. Die nötigen Investitionssummen würden die meisten Privatanleger allerdings überfordern. Um dennoch an solchen Objekten und Projekten partizipieren zu können, bieten sich „Club-Deals“ an, die sich wachsender Beliebtheit erfreuen. Dabei bündeln mehrere Anleger ihre Kräfte und stemmen damit Großvorhaben, die sonst nur institutionellen Investoren vorbehalten blieben. Neben Großimmobilien kommen dafür beispielsweise auch Solarparks und andere Kraftwerke infrage.
Da man in einem solchen „Club“ prinzipiell für längere Zeit gebunden bleibt und alle mitreden dürfen, ist es wichtig, sich die Partner sorgfältig auszusuchen. Ihre Interessen sollten gleichgerichtet sein, damit das Co-Investment nicht im Streit und mit Verlusten endet. Zu vermeiden ist zudem, dass die Investorengruppe unter das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) fällt, denn das kann teuer werden. Die Poolvertragsgestaltung sollte in jedem Fall Profis übertragen werden, hier lauern nämlich einige Fallstricke.

Mit der jüngsten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) ist das noch vor Kurzem Unvorstellbare weiter in den Bereich des Möglichen gerückt: Negativzinsen auf Immobilienfinanzierungen. Anders ausgedrückt: Geld bekommen, wenn man sich Geld leiht. In Dänemark muss man bei einigen Banken bereits weniger zurückzahlen, als man aufgenommen hat. Auch deutsche Banken fahren unter Umständen günstiger damit, Geld gegen Negativzinsen zu verleihen, als die Liquidität bei der EZB zu parken und dafür Strafzinsen zu entrichten.
Die meisten Experten halten Negativzinsen auf Großdarlehen wie Immobilienfinanzierungen jedoch weiterhin in der Breite für unwahrscheinlich. Nullzinsen könnten in den kommenden Jahren aber auf die Kunden zukommen, auch wenn einige Banken derzeit Mindestzinsen (im positiven Bereich) für ihr Kreditgeschäft definieren. In der Konsumfinanzierung hingegen gibt es auch hierzulande schon Kredite mit Negativzins – die Kunden müssen nur 99,6 Prozent der geliehenen Summe zurückzahlen.